房产空利消息繁多的时段

近日，大理市政府印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》，在大理市行政区范围内全面实行新建商品住房销售价格申报备案制度，禁止房地产开发企业、房地产中介机构或个人，采取包销、团购等方式销售商品房，严厉打击房地产领域违规销售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等扰乱市场秩序的违法违规行为。

    此前的7月4日，西双版纳州住房和城乡建设局出台《关于进一步整顿规范房地产市场秩序的通知》，明确要求严厉打击商品房销售违法违规行为。

    “楼市调控已经深入西南边陲。”有房企人士半开玩笑地表示。

    这两地的楼市政策，是近期密集调控的缩影。据不完全统计，7月上旬，有超过20个地区发布了房地产调控措施与执法通知，政策出台的主体既有省级政府，也有区县级政府。政策仍然保持着较高的出台密度，调控措施愈加细化，且继续向中西部和三四线城市深入。

    这既被认为是上半年调控措施的延续，又预示着下半年的政策走向。中信建投认为，下半年房地产政策依然是稳定预期、打击投资炒作为主，而并不是消灭需求。新增补丁政策主要分为两个方面：需求端打击投机炒作，供应端整顿违规行为，加速供给。

    楼市乱象整治

    近期出台的楼市政策，总体可分为两类。一是对现有调控政策的进一步加码，二是对市场秩序的整治和规范。

    前者属于“常规”调控措施，是上半年楼市调控的延续。7月10日，福建宁德住房和城乡建设局发布《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》，针对精准调控楼市提出一系列举措，包括新房每年涨幅控制在6%以内，今年下半年涨幅控制在3%以内等。

    厦门于7月8日出台《关于进一步加强精准调控稳定房地产市场的实施意见》，拟确定年度控价目标，支持“职住一致”的刚需，坚决遏制投机炒房，稳控房价。“整顿市场秩序”方面的内容，也在这份文件中一并体现。

    7月2日，上海发布《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》，对企业买房实施限制性政策，目的在于打击企业空壳炒房。

    整治市场秩序的做法，则源于七部委的一次专项行动。6月28日，住建部等七部委联合印发通知，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

    近期出台的政策，正是这一行动的延续，且范围已经超出上述30个城市。如河南省于7月9日发文，拟规范全省商品房销售行为，维护房地产市场交易秩序，保护购房群众合法权益。陕西省也于7月6日出台细则，规范商品房摇号公正过程。浙江则首次开展了以房地产开发企业专项检查为切入点的“双随机”抽查。

    此外，佛山、大理、西双版纳、临汾、枣庄、西昌等城市也纷纷发文，对商品房市场秩序进行规范。这些城市均不在七部委划定的30个城市范围之内。

    中原地产首席分析师张大伟认为，七部委主动推动房地产市场秩序的巡查，是和以往调控的不同之处。

    这些政策的密集出台，除延续了上半年的调控节奏外，还有重要的市场背景。

    根据上海易居研究院的数据，今年6月，40个典型城市新建商品住宅成交面积约3057万平方米，环比增长7%，同比增长17%。在经过了短暂低迷后，市场在5月和6月出现连续升温。该机构还指出，从市场表现看，一线低迷、二线走弱，三四线城市异常火爆，尤其是未实施调控的三四线城市。

    乱象也在此时产生。根据21世纪经济报道的调研，很多城市出现一二手房倒挂的现象，部分出台摇号政策的城市，也陷入抢房局面。中原地产还指出，“房价出现上涨压力”、“投资投机需求抬头”也是近期出现的现象。

    下半年需关注供应端

    据中原地产统计，2018年上半年，全国出台的大大小小的楼市调控政策高达192次。叠加7月初的这轮调控，年内调控措施已经超过210次。

    由于调控节奏并未明显放缓，甚至还有提速，分析人士普遍认为，这意味着今年下半年楼市将面临政策高压。

    张大伟向21世纪经济报道表示，预计下半年楼市调控力度将全面超过上半年。在具体措施上，一方面，对于政策调控不够严厉的三四线城市来说，现有调控政策升级将是主要方向；另一方面，对于热点一二线城市来说，在“控”的基础上，微调手段也将不断出台，从而使政策不断合理化，并堵住漏洞。

    中信建投在一份报告中指出，下半年房地产政策的走向将依然是稳定预期、打击投资炒作为主，而并不是消灭需求。尤其是热点城市在之前严格的政策环境下所衍生出来的一些新增乱象，将是下半年查缺补漏的重点。

    该机构表示，除了传统的“四限”政策的复制，下半年会有很多新增的“补丁”政策出台。

    其中，在需求端打击投机炒作。具体做法为：购房对象口径调整；人才落户购房的条件升级；限制企业买房；优先刚需购房。长沙、成都等城市对人才落户政策的修补和收紧，将可能在越来越多的城市出现。西安、上海等城市的限制企业购房等做法，也可能被更多城市复制。

    该机构指出，相比需求端政策，更应该关注供应端。因为，“当前房地产市场最为关键的矛盾在于去库存之后所带来的低库存环境，而严格的限价令所产生的一二手房价差则加剧了投资投机性需求的入场。只要这两个要素没有得到解决，个别城市的乱象还是会时有发生。”因此，“行政化的手段是必要的”，规范市场秩序、强化住房供应、管控预售价格都是可能的做法。

    中信建投还表示，下半年的市场供给规模将进一步释放，一方面在于三季度开始房企开始迎来供给的高峰，另一方面则在于今年融资环境趋严的环境下，房企出于现金流的考虑也将加速推盘以实现现金回笼。这也将带来三季度房地产市场销售的热度持续。

    上海易居研究院智库中心总监严跃进则持有不同看法，他向21世纪经济报道表示，三季度是市场面临利空消息最多的时段，房地产市场成交规模可能会出现下滑，甚至同比负增长。到第四季度，企业出于冲击年度业绩的考虑，有可能加快推货节奏，并促进交易量提升。