“找涂料网”究所首科席研理解政策研究员苏培

在房地产市场调控窗口期，蜂拥出台政策的城市中，被市场揣测最多的上海，最终以“实施不动产统一登记制度”亮相。

    9.30此前两天，上海市规划和国土资源管理局发布消息称，自10月8日起，上海市将全面实施不动产统一登记制度。届时，房地产登记将改为不动产登记，房地产产权证书和登记证明将停止发放，代之以颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。

    早在今年6月12日，上海市奉贤区就已经率先实施不动产统一登记制度，而此次是在全市范围内实施，上海也是最后一个全面实施不动产统一登记的直辖市。

    这样说来，上海即不是首次施行不动产统一登记，也不是全国首个或最后实施不动产统一登记的城市，缺乏“里程碑”式意味。

    在从紧限购、限贷的房地产市场调控大风暴中，看似普通的“不动产统一登记”，被对外经贸大学公共政策研究所首席研究员苏培科理解，是中国房地产市场迈入非理性疯狂之后，地方政府迫不得已之举。

    所谓“迫不得已”，即在被房地产市场严重绑架的当下，中国社会安危需要被考虑。

    负以如此重任，“不动产统一登记”到底能在多大程度上影响房地产市场？

    以房反腐、房产税、二套认定等

    哪一项对房地产影响最为深远？

    以确立物权为初衷的“不动产统一登记”，其本意原不在房地产市场，客观出发点也非单纯反腐、抑制房价。

    “不动产”除了房屋，还包括土地、海域，以及林木等定着物。国土资源部政策法规司副司长魏莉华也曾指出，不动产统一登记是为更好保护不动产权利人的合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常市场交易秩序。

    但不动产统一登记的完成，将加快房地产税、遗产说等税种的推出步伐，进而间接对房地产市场产生影响。

    “房地产税即使征收，对房价的负面影响也不会太大，甚至可能重演羊毛出在羊身上效应，最终像房地产交易税负一样，附加在买房者身上，而起到反向抬高房价作用”，新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷在接受财经网专访时表示。

    同样，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌也认为，不动产登记制度对房价影响没有想象那么大，因为不动产登记制度并不直接影响房价，房产税、遗产税如何收缴也未知，影响房价的因素很多，最主要是市场供求关系、税收法律、宏观经济走向等。

    上海此次发文实施不动产统一登记制度的意义在于，可能影响更多地方政府效仿，进行全国一盘棋统一登记，通过实质性大数据库、以房反腐，来震慑房价。

    “不动产统一登记”影响房地产市场这一主要路径，在苏培科看来是“迫在眉睫”，他认为，要想拦住失控的房价和迈入险境的房地产，必须要动用重拳，即房地产市场深度反腐和建立中国不动产大数据库。

    大数据库的建立，将一改以往不同城市间数据不通状况，二套，甚至多套住房的认定和识别将变得轻而易举。由此，买房门槛将相应提高，对房地产市场的投资、投机行为起到抑制作用。

    “我不杀伯仁，伯仁却因我而死”。不动产统一登记目标与辐射面可能不尽匹配，无论是房产税、以房反腐、二套房认定，和其他更多由不动产统一登记引发的结果，都将或多或少产生影响，促使房地产市场逐渐回归真正的居住属性。

    不动产登记能否完成既定目标？

    细数不动产统一登记“拦路虎”

    2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行之时，市场观点纷纭，聚焦最多的莫过于房地产市场价格可能被波及，“短期看好，长期看空”成为当时主流看法。而至目前，无论不动产统一登记发展进程的快慢与否，房地产市场仍在自我空间里翻腾变化，几经起伏。

    这可能因为全国不动产统一登记暂未全面落实，即使各地陆续在落地，但因未完成全国联网，而难以发挥其效。

    《不动产登记暂行条例》施行至今已历时近20个月。据国土资源部数据显示，截至今年7月21号，全国170个地市、1451个县（市、区）实施了不动产统一登记。

    国土资源部多次提出要在2016年年底之前完成全国所有市县发放《不动产证书》目标。目前来看，全国335个地市中有近半数未能完成任务，而距离截止时间仅剩不到3个月。

    北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波表示，市县级落实推动不动产登记政策，最大的问题在于“钱”，目前政策仅规定登记收取费用，但查询信息没有明确规定，登记部门工作的积极性，以及中央是否统一划拨经费，都将会影响政策落实。

    除此之外，在全国不动产统一登记的推动、落地过程中，也面临着客观问题。楼建波分析，一是实行不动产登记，将改变房屋交易管理和不动产登记同一部门，一条线处理情况，不动产登记部门没有交易时的审查手续，提交两次则失去便民、提效意义；二是历史数据整合问题。

    长期以来，全国不动产统一登记仍存在分散登记、职能交叉、各自为政等问题，造成不动产产权不明晰、管理权责不明确，阻碍了不动产市场交易的正常运行。

    全国不动产统一登记任重而道远，时间节点拉紧着地方政府的神经，上海此时出台全面实施不动产统一登记制度，多少起到扬鞭促马的作用。

    但，即使各地政府完成了国土资源部提出的目标，后期也可能出现不动产统一登记的统计标准化、各地数据衔接、技术打通等问题，而造成全国不动产数据联网的进一步滞后。

    尽管如此，全国不动产统一登记“一直在路上”。

    现今房地产市场独自起舞，未感其效，但全国不动产统一登记制度将来彻底落地发挥的效力，与其目前进展速度可能并不成正比。