房地产库存从高位开始往下走？

招商地产、龙湖地产11月9日晚公布10月份销售情况，至此，包括万科A、保利地产、金地集团、在内的几大上市房企均已公布10月份销售业绩。数据显示，部分上市房企10月份销售面积同比出现下滑，但大多数上市房企前10个月销售面积同比实现增长。

    分析人士表示，房地产市场政策环境较为宽松，且宽松环境有望延续，购房需求将继续稳步释放，四季度房地产市场可期。不过，随着需求逐步释放，明年房地产市场销售增速有可能会放缓。

    前10月销售业绩靓丽

    招商地产11月9日晚公告称，2015年10月，公司实现签约销售面积23.75万平方米，同比减少18.55%；签约销售金额43.89亿元，同比增加14.69%。1-10月，公司累计实现签约销售面积259.1万平方米，同比增加8%；签约销售金额420.15亿元，同比增加19.59%。

    龙湖地产11月9日公布10月销售数据，公司10月实现合同销售面积45.9万平方米，合同销售金额62.1亿元，环比增长15%；前10月合同销售面积为337.1万平方米，合同金额为417.1亿元，同比增长8%。

    万科A披露，2015年10月，公司实现销售面积187.4万平方米，销售金额236.5亿元，销售面积同比略有下滑，销售金额同比增长7%。2015年1-10月，公司累计实现销售面积1627.3万平方米，销售金额2041.2亿元，销售面积同比增长12%，销售金额同比增长19%。

    保利地产公告，2015年10月，公司实现签约面积100.69万平方米，同比下降13.54%；实现签约金额114.11亿元，同比下降24.37%。2015年1-10月，公司实现签约面积958.32万平方米，同比增长15.23%；实现签约金额1211.99亿元，同比增长13.40%。

    金地集团披露，2015年10月，公司实现签约面积44.4万平方米，签约金额58.1亿元。2015年1-10月，公司累计实现签约面积331.9万平方米，累计签约金额448.4亿元。对比金地集团2014年同期数据，今年10月公司签约面积同比增加13%，签约金额同比增加31%；2015年1-10月公司累计签约面积同比增加25%，累计签约金额同比增加36%。

    热门城市土地受热捧

    万科A公告称，2015年9月份销售简报披露以来，公司新增加项目19个。而2014年同期公司披露新增加项目仅为4个。这意味着万科A近期拿地力度与去年同期相比力度明显加大。在公司近期新增加的19个项目中，须支付地价款超过10亿元的项目有7个，分别为深圳车公庙项目、南宁万科城-北区项目、杭州文晖J地块、杭州城东新城彭埠23地块、南京南站万科九都荟南侧地块项目、大连博士园项目、沈阳大东区204项目。

    金地集团近期新增上海市松江区车墩镇地块和天津市津南区辛庄地块两个项目，均拥有100%权益，须支付土地成本分别为6.95亿元和4.3亿元。

    招商地产称，公司近期新增1个项目，即上海市森兰国际五期（D04-04）项目，成交总价为10.17亿元。公司拥有该项目60%权益。

    根据中粮地产公告，10月30日，公司全资子公司中粮地产（北京）有限公司与北京天恒房地产股份有限公司、北京中瑞凯华投资管理有限公司组成联合体，通过公开竞拍成为北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-657、659、1401-607地块（丰台区城乡一体化槐房村、新宫村旧村改造项目第一期A组团）二类居住及基础教育用地（配建“公共租赁住房”）国有建设用地使用权挂牌出让的竞得人。上述地块成交总价为85.95亿元，中粮地产（北京）有限公司拥有34%权益。

    近期北京土地市场异常火热，一些地块由于金额较大，多是几家房企联合拿地。亚豪机构统计数据显示，2012年及以前，在北京土地市场经营性用地出让当中，联合拿地的比重多在30%。进入2013年之后，这一比重快速提升至39%，2015年这一比例已达到46%。亚豪机构市场总监郭毅表示，开发商拿地所需资金与日俱增，再加上政府对于土地出让金缴纳节点的严格管控，房企拿地资金压力不可避免，因此联合拿地日益增多。

    四季度楼市可期

    自去年5月以来，房地产行业整体政策环境呈现持续友好的态势。行政干预减少和货币信贷宽松，是政策宽松调整的两条主线。持续友好的政策环境促进成交复苏，但投资增速依然不见起色。进入9月，政策再次加码，央行决定在“非限购”城市下调首套房商贷首付比例至25%。进入10月，央行再次实施“双降”，政策环境稳中继续宽松。

    中国指数研究院公布的“百城价格指数”显示，2015年10月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10849元/平方米，环比上涨0.3%，涨幅较上月扩大0.02个百分点。同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨2.07%，涨幅较上月扩大0.71个百分点。整体来看，10月全国楼价平稳回升，百城价格指数环比、同比继续双涨，且涨幅均有所扩大。

    中国指数研究院分析认为，在持续宽松的政策环境下，购房需求将继续稳步释放；随着年底临近，多数房企在年度销售目标和资金回款压力下，将采取更积极的销售策略，市场整体库存压力将继续缓解。价格方面，不同城市仍将分化，热点城市房价或将继续平稳上涨，而库存压力较大城市将保持稳定甚至有所下调。

    首创证券认为，随着宽松政策效应逐步显现，销售端“银十”翘尾，市场有望在四季度维持高位成交水平。上市房企三季报显示全年业绩压力依然较大，建议关注聚焦一线城市的龙头房企、区域发展利好显著的地方龙头以及房地产综合服务商。

    瑞银证券分析师丁晓表示，目前房地产库存从高位开始往下走，但二三线城市库存规模仍然很大，库存的高企将影响房地产投资增速，鉴于一些被抑制的需求得到释放、居民收入增长放缓且前景不确定，2016年销售增长将放缓。